Coba gunakan Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti

Anda akan membangun properti, coba cek segmentasi pasarnya agar seuai dengan jernis properti yanga akan dibangun. Untuk menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, anda harus berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat.

Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut.

Kita harus memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.

Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR.

Karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai.

Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut.

Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi.

Contohnya adalah pembangunan apartemen di sekitar Jatinangor, Jawa Barat beberapa tahun belakangan. Pembangunan apartemen tersebut ditujukan untuk menyediakan hunian bagi para mahasiswa perguruan tinggi di sekitar lokasi tersebut.

Membidik Mahasiswa sebagai Pangsa Pasar

Developer yang pintar sanggup melihat peluang dan mengambil keuntungan dari kondisi ini: seorang mahasiswa sudah pasti memerlukan tempat tinggal, dimana selama ini mereka tinggal di rumah kost di sekitar kampus.

Nah, sekarang para mahasiswa tersebut tidak perlu lagi tinggal di rumah kost, mereka dapat memiliki apartemen dengan harga cicilan yang tidak jauh berbeda dengan biaya yang dikeluarkan untuk menyewa rumah kost.

Ditambah lagi, jika tinggal di apartemen mereka mendapatkan fasilitas khas apartemen.

Dengan demikian mereka mendapatkan banyak manfaat dari apartemennya, diantaranya bisa digunakan untuk tempat tinggal selama kuliah, mendapatkan uang masuk tanpa harus bekerja (passive income) jika ingin disewakan ketika si pemilik sudah tamat kuliah dan pada akhirnya si pemilik juga mendapatkan keuntungan ketika menjualnya, karena pada umumnya harga apartemen akan naik beberapa persen setelah beberapa tahun.

Keuntungan dalam bentuk kenaikan harga akan didapatkan karena lama pendidikan S1 rata-rata 4-5 tahun. Artinya apartemen tersebut akan dijual lagi setelah 4 atau 5 tahun digunakan.

Keuntungan dalam bentuk kenaikan harga jual ini tentu tidak dapat dinikmati jika mahasiswa tinggal di rumah kos. Karena sebagai penyewa dia tidak berhak memiliki rumah yang disewanya.

Metode ini bisa anda duplikasi di daerah lain yang memiliki karakteristik yang sama, seperti di Depok, Jawa Barat yang menjadi home base banyak perguruan tinggi. Lokasi di sekitaran kampus bisa anda bangun apartemen yang menyasar para mahasiswa.

Dan saat ini, ketika buku ini ditulis, pembangunan apartemen memang sedang terjadi di sekitar kampus.

Membidik Pegawai Kantor sebagai Pangsa Pasar

Selanjutnya di lokasi yang banyak perkantoran, atau setidaknya di lokasi tersebut terdapat akses yang bagus ke perkantoran sangat bagus untuk dibangun hunian yang membidik para pekerja kantoran sebagai calon konsumennya. Akses yang dibutuhkan bisa dalam bentuk fasilitas angkutan umum seperti stasiun kereta api, jalur busway, jalur Light Rail Transit (LRT)dan Mass Rapid Transit (MRT) dan lain-lain.

Menetapkan Pangsa Pasar untuk Proyek di Tengah Kota

Jika anda memiliki lokasi di tengah kota, maka anda lebih leluasa membidik segmentasi pasar. Bisa untuk kalangan atas, bisa untuk kalangan menengah atau kalangan bawah.

Setiap pilihan tentu ada konsekuensinya, misalnya anda memilih untuk menyasar kalangan atas, konsekuensinya mungkin laju penjualan tidak terlalu cepat namun margin-nya besar.

Begitu juga jika anda memilih untuk membidik kalangan menengah ke bawah maka penjualan anda mungkin lebih cepat tetapi margin-nya kecil.

Contohnya, ketika anda akan membangun sebuah komplek townhouse di Jakarta. Anda bebas memilih tipe rumah yang akan dibangun.

Anda bisa membangun rumah 2 lantai (bahkan 3 lantai) dengan tanah yang luas, mungkin sekitar 200-an meter persegi dengan konsekuensi harga jual lebih mahal, dan biasanya penjualannya lebih lambat jika dibandingkan dengan penjualan rumah dengan harga yang lebih murah.

Pilihan lainnya adalah anda bisa membangun rumah dengan tipe lebih kecil dengan luas tanah 70-an meter persegi dengan jumlah unitnya lebih banyak dan harga jual yang jauh lebih murah.

Dengan strategi seperti ini proyek anda lebih cepat terjual seluruhnya (sold out) tetapi dari sisi keuntungan yang didapatkan mungkin lebih kecil daripada membangun unit yang lebih besar. Pilihan ada di tangan anda. Selamat berbisnis.